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揭楼市"阴阳合同"内幕:交易避税层层绕过调控

时间:2014-11-20 09:46:15  来源:经济参考报   作者:杜放 黄安琪   点击: 

 “只要能成交,房价怎么做都行”“交易中心有朋友,打点就能少缴税”……在买房时,不少中介都会抛出“内部公关”的噱头来吸引买房者。记者调查发现,避税“阴阳合同”确实存在,并针对房产交易形成了一条灰色产业链。

  借“阴阳合同”避税近20万元

  近日,上海某中心城区基层税务所一副所长因犯玩忽职守罪被判刑,涉及73套利用虚假材料进行申报的二手房交易税收征免,造成大量国家税费损失。而在上海市青浦区检察院近期破获的一起税务人员渎职案件中,该区房地产交易中心税务征收人员张某也应允为别墅“降低交易税费”,向中介提供“专业意见”,修改合同将成交价格做低。

  “不仅假房产证、假合同、假离婚证都能制作,还能操纵房屋前次交易价格,甚至可以将交易不满一年的房子做成交易满五年来逃避营业税。”上海检方一位办案人员说。以上海市某中心城区的一套房屋为例,2011年6月实际成交价508万元,2004年1月前次交易实际价格为130万元,黄牛伪造前次交易价格为475万元。也就是说,将本应378万元的差价人为缩小到33万元。本应缴税20余万元,实际缴税1.7万余元,逃避税费达18万余元。

  尽管这笔交易少向国家交了税费,购房者却没有获得多少“好处”。购房者据实缴纳的部分税费通过避税手法,进入了中介和部分黄牛的腰包。当事人说,缴税当天,她在房产交易中心按照较高的税费标准给了中介十几万元,但自己在门口看见中介和黄牛去税务窗口完税后,“钱却基本被他们原封不动地拿走了”。

  交易避税层层绕过调控

  事实上,各地房产交易避税现象十分普遍。记者近期走访了多家房产中介公司,咨询如何降低房产交易税费。包括中原地产等知名房产经纪在内的销售人员均回应称,可以指导交易双方签订“阴阳合同”,将房产交易登记价格大比例做低,从而实现税负大幅减轻。

  据上海市青浦区检察院介绍,目前有些房产中介公司围绕合同做文章、运作避税的手段之一,就包括诱使买卖双方签订“阴阳合同”:一份为实际成交合同,另一份为在房管部门登记办理相关税费时的合同。做低房产交易价格。一般将房产交易的登记价格做到地区普通住宅指导价附近。上海市民潘女士介绍,2012年10月,她在上海南站附近购买了一套面积58.9平方米的二手住宅,房屋总额为165万元,应缴契税1.65万元。经太平洋房屋中介公司操作,该房产在房管部门登记时,房款总额被做低为120万元,直接省去契税4500元。

  对于房款总额“做低”前后45万元的差额,在房产经纪人指导下,潘女士与卖房者签订了一份补充合同,以装修等补偿费用的形式出现在补充合同中,中介费用也按照原标准收取。减少与前次交易差价。按照相关规定,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅,按照两次交易差价征收营业税。做高前次交易价格,往往能大幅降低房产实际交易税费。二手房变新房、“以租代售”等多种方式避税。比如,对新购买的住房未办理产权证就再次转让,使二手房转让变成新房销售;对不足两年进行上市交易的房屋实施“以租代售”,即房屋中介在为买卖双方代理时,将原购房合同改签为租赁合同等,用这些方式达到避税的目的。

  “上述多种方式作假,都少不了基层监管部门工作人员的‘配合’。”中国法学会财税法学研究会副会长贾绍华指出,依法纳税不仅是公民的义务,由于多数房产税种采取“总价高税负则高”的原则,还有调控高价住宅市场的目的,个别人的不法“避税”客观上是对多数纳税人的不公平。

  标准亟待完善

  据介绍,针对上述避税手段,目前多地税务机关已着手加强监管或整改。但也有专家和购房者认为,不少个案在一定程度上也反映了标准有待完善。此外,房地产交易环节税费项目较多,可适当合并、简化,减少操作空间。比如,许多地方采取普通住宅价格指导线作为征税标准,但与住宅市价往往相差甚远,调整显得相当滞后。据了解,上海最新的普通住宅标准是2012年3月做出的,如今已沿用了两年半。现实却是在过去的两年半里,上海地区房价又经历了一轮上涨。

  住建部政策研究中心研究员王珏林认为,随着市场进入调整期,精细化是房地产调控的方向,无论是抑制住房投机,还是保障房建设管理,都需要更为精细化的政策。据介绍,对房产中介“阴阳合同”“截留”税费的处罚也有待加强。例如,目前《深圳房地产市场监管办法》规定,中介机构帮助买卖双方操作“阴阳合同”将受到5万元处罚。尽管这是地方性房地产监管法规率先对“阴阳合同”作出明确的处罚规定,但与数十万的不法所得相比依然较轻。

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